为缓解“保底交房”压力，2023年，全国将有更多省市探索预售制度改革或试点现房销售。
截至目前，浙江、河南、河北、山东、福建、天津、湖北、安徽、吉林、黑龙江、内蒙古、辽宁等省份相继召开了年度住房城乡建设工作会议。对于备受关注的房地产行业风险防范问题，多地表示将以“保交房、稳民生”为重点，防范化解房地产项目逾期交付风险，稳步推进个别房企债务风险化解。
其中，山东、安徽、河南等省份进一步明确，将因地制宜开展现房销售试点。
此前，全国住房和城乡建设工作会议也指出，“有条件的可以出售现房，继续预售的，必须落实资金监管责任，防止资金抽逃，不能出现新的物业交付风险”。
据市场机构统计，2022年全国新建商品住宅成交面积下降26.8%。其中，全国期房销售面积同比下降29.6%，全国现房销售面积大幅下降2.3%。
不少业内人士认为，随着全国房地产市场进入新一轮降温通道，全国现房销售占比上升，反映出部分购房者对“认购期房”存在担忧。从供给端来看，目前国内大规模推动现房销售的可能性还是不大。但出于“增信心、防风险”的考虑，今年可能会有更多重点省会城市推出现房销售试点，或将现房销售条款嵌入土地供应政策。
多处聚焦“包角楼”
去年下半年，许多地方的房地产暂停和延迟交付打击了购房者的信心，楼市的复苏也受到了影响。
CRIC调查数据显示，截至2022年12月31日，32个典型城市监测的290个项目中，已有一半以上复工，126个项目仍处于停工状态。
2023年，为稳定购房者预期，促进全行业投资回暖，“保角楼”成为中央和地方政府部署年度楼市的关键举措。
河南是典型的2022年的省份。为着力解决房地产处置和“保交房”问题，全省争取两批专项贷款453亿元，居全国首位。河南住建厅的数据显示，到去年底，河南专项贷款和省重点监控项目已有80%以上复工，交付10万套以上。
在省会郑州，CRIC的上述研究显示，由于政策启动较早，当地复工项目占比接近90%。
2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开。在确保楼宇交付、降低风险方面，会议提出，第一批专项贷款项目10月底前完成交付，第二批年底前交付50%，运用“一楼一策、专班一行”机制，确保按时间节点完成目标任务。
楼盘交房难的背后是房企的资金周转问题。因此，纾困物业需要金融部门的配合，满足房企合理的资金需求。1月初，河南省人民政府发布《关于印发大力提振市场信心促进经济稳定若干政策措施的通知》，其中提到，将商业银行“保角楼”专项贷款项目支持贷款的实际成效作为财政资金存放的激励因素，适当提高权重；引导省属金融企业按照市场化原则保障房地产项目合理融资需求。
近日，中国人民银行郑州中心支行、河南省住建厅发布《关于印发河南省房地产行业省级白名单企业的通知》，划定100家白名单房地产企业，要求加大对这些企业的金融支持力度。
山东的“宝角楼”救助力度也更大。2022年，山东省申报国家专项贷款支持已售逾期住宅项目建设和交付，两批贷款达267亿元。山东省住房和城乡建设厅厅长王玉芝在2023年山东省住房和城乡建设工作会议上表示，截至去年底，全省首批216个“保教楼”项目已全部复工，交付15115套，居全国首位。
会议还透露，今年山东省将继续加强“保楼房交付、稳民生”工作，严格监管，防范风险。
除了河南和山东，CBN发现，福建、内蒙古、辽宁、河北、广西等省份也在相关部门的年度住房建设工作会议或一季度工作会议上提到，今年将全力推进“保角楼”相关工作，重点盘活“烂尾楼”；重庆、广东、湖南、贵州等省份在今年的政府工作报告中提出，扎实做好保交房、保民生、保稳定工作。
“2023年的房地产投资，靠的是保教大厦的推广，而不是销售的回暖。”华创证券地产集团负责人兼首席研究员山哥说。
他认为，如果以销售修复带动房地产投资复苏的逻辑来推导2023年的房地产投资是有很大问题的。因为此轮销售回暖更多体现在城市和房企层面的结构性回暖，对于完工量较大的房企来说，2023年销售回暖的可能性仍然较低。2023年全行业竣工面积和投资额增速主要取决于历史遗留问题的解决，包括保教大厦的推进和处于危险中的房地产企业的资产处置。
专家:五年内中国现房销售比例有望增至20%。
楼市下行时，商品房预售资金监管过严，会导致部分房企现金流有压力，但预售资金监管不到位，会诱发房企挪用预售资金。两者都不利于“保交房”工作的推进。
基于此，今年以来，多地不断优化调整预售资金监管相关措施。例如，山东省住建部工作会议明确，未来5年将逐步提高预售门槛，严厉查处未进入监管账户、违规回笼、抽逃资金等行为；安徽合肥2月1日发布《合肥市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》指出，房企不得将预售资金直接存入监管账户以外的任何其他账户。
在江苏、昆明、武汉、乌鲁木齐等多个城市的多地，以缓解房企资金压力为重点，出台了增加重点监管资金回笼节点、提高部分节点资金使用额度、允许企业使用银行担保、允许企业在部分情况下申请使用冻结预售监管资金等细化政策。与此同时，部分城市预售条件继续放宽。例如，武汉明确房地产开发企业可以增加预售许可申请数量，预售许可最小规模不低于10栋。
此外，由于房企短期债务问题和楼盘停工现象，第一财经从武汉、郑州、合肥等地了解到，当地购房者更青睐“所见即所得”的现房或准现房。
上海易居房地产研究院相关研究报告显示，从全国房地产市场的成交结构来看，2021年6月，全国现房销售占比9.5%，随后这一指标总体呈上升趋势。到2021年12月，现房销售占比达到10.4%，2022年12月继续上升至13.9%。
分省份来看，上述研究报告显示，海南现房销售占比最高，为39%。
这和海南是全国第一个实施现房销售试点的省份有关系。根据当地相关文件，2020年3月8日(含3月8日)后，海南对以出让方式取得的土地建设的商品住房实行现房销售制度。截至目前，海南已实施现房销售试点三年。
今年，预计将有更多城市加入现有房屋销售试点的行列。1月中旬，住建部明确支持房地产行业转型发展，“有条件的可以开展现房销售”后，山东、安徽、河南、四川四省相继提出因地制宜开展现房销售。
其中，河南省设立了试点城市。河南省住房和城乡建设工作会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，并以郑州、开封为试点，积极探索预售制度和现房销售改革。
此外，雄安新区也将加入。据中国雄安2月6日官网消息，在系列住房保障工作中，雄安新区将建立多元化住房供应体系，创造性地通过商品住房、共有产权住房、机构租赁住房、保障性租赁住房四类住房实施现房销售。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，地方试点分为两个阶段。2021年上半年前，各地主要在供地细则中明确现房销售方式，以促进房企合理拿地，保持地价稳定；2021年下半年以后，特别是在当前的住宅建设工作会议上，现房销售被提及主要是为了防范烂尾楼风险、房地产金融风险的蔓延和保护购房人的合法权益。从长远来看，现房销售将是房地产行业探索新发展模式的重要一环，有望在更多重点城市推广。
“目前全国现房销售比例约为14%。我们认为，在最近五年的改革下，到2028年，全国现有房屋销售的比例有望达到20%。”严跃进说。
不过，在广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李看来，如果城市已经批了新房，土地供应量很大，房价继续下跌，地价和建设成本不变的情况下，现在出售只会抬高建设成本。换句话说，在现售制度下，必须要求政府在土地价格上做出让步，以降低房企的开发成本，从而实现稳定的预期和稳定的房价。
中指院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，短期来看，进行现房销售试点的城市可能会增多，但全国推广的可能性相对有限。为实现“保障房交付”，更多城市有望继续规范预售资金监管相关政策，结合当地实际灵活调整预售资金监管和预售条件，促进房地产市场供需双方预期稳定。